Eine Hauskaufberatung Offenbach klärt, in welchem Zustand das Gebäude ist, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Florian Wurster, Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung, sieht sich die Bauteile an, die für Ihre Entscheidung zählen, und ordnet erkennbare Mängel und mögliche Ursachen nachvollziehbar ein. Eine Aussage zum Kaufpreis gehört nicht dazu.
Eine Kaufbegehung soll Klarheit über die Bausubstanz schaffen, bevor die Unterschrift beim Notar Ihre Entscheidung festlegt.
Exposé und Besichtigung zeigen meist den besten Zustand eines Objekts. Feuchte Kellerwände, nachgebesserte Risse oder ein müdes Dach fallen dabei leicht durch das Raster, weil der Blick auf Raumaufteilung, Lage und Ausstattung gerichtet ist.
Bei der Begehung sieht sich Florian Wurster die Bauteile an, an denen sich Schäden typischerweise zeigen: Keller und Sockel, Fassade, Dach, Fenster, Decken sowie die Anschlüsse dazwischen. Er erfasst, was erkennbar ist, welche Ursachen dafür in Frage kommen und welche Punkte eine weitere Untersuchung brauchen. Da er selbst keine Bau- oder Sanierungsarbeiten ausführt, richtet sich seine Einschätzung allein nach dem Befund.
Nach dem Hauptbahnhof von 1873 wuchs Offenbach stark, Gründerzeit-Mietshäuser prägen seither die zentrumsnahen Viertel. Bei einer Wohnung in einem solchen Haus zählen deshalb auch Decken, Dachstuhl und Kellermauerwerk des gesamten Hauses mit.
Die Gründerzeitquartiere am Rand der Innenstadt blieben im Krieg meist von größeren Schäden verschont. Viel Originalsubstanz heißt: viele Jahrzehnte Nutzung, Umbauten und Ausbesserungen.
Offenbach wurde im Zweiten Weltkrieg zu 36 Prozent zerstört, der schwerste Angriff traf die Stadt am 18. März 1944. Wo danach neu gebaut wurde, lohnt der Blick auf Baustoffe, Anschlüsse an Altbauteile und Sanierungen.
Die Carl-Ulrich-Siedlung entstand ab 1953. Bei Reihenhäusern dieser Zeit prüfen wir Außenwände, Dach, Kellerabdichtung und Haustechnik auf Zustand und frühere Erneuerungen.
Im Untergrund wechseln Ton, Lehm, Stein und Sand, darunter Rupelton; am Main weist die HLNUG-Karte setzungsempfindlichen Auenlehm aus. Solche Böden können setzen, schrumpfen oder quellen: Risse prüfen wir deshalb am Objekt.
Welchen Aufwand eine Hauskaufberatung erfordert, hängt von Objekt, Fragestellung und Umfang ab. Eine Etagenwohnung mit Gemeinschaftseigentum verlangt einen anderen Blick als ein Reihenhaus mit Keller und Dach. Vor dem Ortstermin erhalten Sie von uns schriftlich ein verbindliches Angebot.
In die Kalkulation fließen mehrere Punkte ein. Zunächst das Objekt selbst: Größe, Bauweise, Baujahr und die Frage, ob nur eine Wohnung oder ein ganzes Haus betrachtet wird. Ein Gründerzeit-Mietshaus mit mehreren Geschossen bringt andere Prüfpunkte mit als ein Reihenhaus aus der Nachkriegszeit.
Dann die Fragestellung: Geht es um einen allgemeinen Überblick über die Bausubstanz oder um einen konkreten Verdacht, etwa auf Feuchte im Keller oder Risse in der Fassade? Bei einem Verdacht richtet sich die Begehung gezielter auf die betroffenen Bauteile.
Der Umfang ergibt sich aus den zugänglichen Bauteilen, aus Messungen, soweit der Fall sie erfordert, aus der Anzahl der Termine und aus der Form der Dokumentation.
Schildern Sie uns vorab Ihr Kaufobjekt und Ihre Fragen. Auf dieser Grundlage erhalten Sie ein verbindliches Angebot, das den vereinbarten Leistungsumfang klar beschreibt. So wissen Sie vor der Beauftragung, womit Sie rechnen können, und entscheiden in Ruhe.
Sie schildern uns das Objekt, den Stand der Kaufverhandlung und Ihre konkreten Fragen zur Bausubstanz. Gemeinsam klären wir, worauf sich die Begehung konzentrieren soll.
Hilfreich sind Exposé, Grundrisse, Energieausweis und bei Wohnungen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft zu geplanten oder erledigten Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, soweit vorhanden.
Beim Ortstermin geht Florian Wurster mit Ihnen durch das Objekt: vom Keller über Wohnräume und Treppenhaus bis zum Dach, soweit diese Bereiche zugänglich sind. Er achtet auf Feuchtespuren, Risse, Verformungen und Hinweise auf frühere Reparaturen.
Zu jedem wichtigen Befund gibt es ein Foto mit Angabe des betroffenen Bauteils. Wo es der Befund verlangt, wird zusätzlich gemessen. Ihre Fragen beantwortet er direkt vor Ort, erste Eindrücke bespricht er mit Ihnen noch am Objekt.
Danach werten wir die Befunde aus. Für jede Auffälligkeit wird eingeordnet, welche Ursachen technisch in Frage kommen und wie dringlich eine Maßnahme ist.
Wo sich eine Ursache ohne weitere Untersuchung nicht sicher bestimmen lässt, wird das klar benannt, damit Sie vor der Beurkundung gezielt nachfragen können.
Sie erhalten einen schriftlichen Bericht mit Fotos, Befunden und Handlungsempfehlungen, klar gegliedert nach Bauteilen.
Florian Wurster erläutert Ihnen die Ergebnisse persönlich oder digital und geht dabei auf die Fragen zu Ihrer Kaufentscheidung ein, ohne den Kaufpreis zu bewerten.
Rückfragen klären Sie auf Wunsch telefonisch, auch wenn Notar oder Verkäufer neue Unterlagen nachreichen.
Wer in Offenbach kauft, hat es mit sehr unterschiedlichen Gebäudegenerationen zu tun. Nach dem Hauptbahnhof von 1873 wuchs die Stadt stark, daraus stammen die Gründerzeit-Mietshäuser in den zentrumsnahen Vierteln. Im Zweiten Weltkrieg wurde Offenbach zu 36 Prozent zerstört; die Gründerzeitquartiere am Rand der Innenstadt blieben dagegen von größeren Schäden meist verschont. Ab 1953 entstand die Carl-Ulrich-Siedlung, ein Beispiel für das Bauen der Nachkriegsjahre. Jede dieser Bauphasen bringt eigene Risiken mit, die bei einer Besichtigung nicht immer sichtbar sind.
Hinzu kommt der Untergrund. Im Offenbacher Boden wechseln Ton, Lehm, Stein und Sand, darunter der Rupelton, und entlang des Mains weist die HLNUG-Karte Auenlehm als setzungsempfindliche Schicht aus. Tonige Böden können bei wechselnder Feuchte schrumpfen oder quellen, Auenlehm kann sich unter Last setzen. Ob Risse an einem Gebäude damit zusammenhängen, lässt sich nicht pauschal sagen, sondern nur am Objekt prüfen. Florian Wurster ordnet bei der Begehung ein, ob ein Rissbild alt und ruhend wirkt oder ob es eine weitere Untersuchung braucht. Für eine Kaufentscheidung reicht oft schon die Klarheit darüber, welche Fragen offen sind. Die vertiefte Ursachenklärung, etwa bei Kellerfeuchte, ist Aufgabe der Schadensanalyse; hier geht es darum, was Sie vor dem Kauf wissen sollten.
Viele Schwachstellen wiederholen sich, weil Gebäude einer Epoche mit ähnlichen Materialien und Methoden errichtet wurden. Gerade bei älteren Häusern ist der sichtbare Zustand oft das Ergebnis vieler kleiner Eingriffe über Jahrzehnte. Bei einer Kaufbegehung in Offenbach sieht sich Florian Wurster deshalb gezielt die Bauteile an, an denen sich Alter, Feuchte und Bewegungen zuerst bemerkbar machen.
Nicht jede Auffälligkeit ist ein Mangel mit großer Tragweite. Entscheidend ist, ob ein Befund auf eine laufende Ursache hinweist oder ob er alt, ausgebessert und ruhend ist. Diese Unterscheidung steht im Mittelpunkt der Einordnung.
Weil Offenbach im Zweiten Weltkrieg zu 36 Prozent zerstört wurde und der schwerste Angriff am 18. März 1944 erfolgte, können in einer Straße Altbauten und Häuser des Wiederaufbaus nebeneinander stehen. An solchen Übergängen treffen unterschiedliche Bauweisen aufeinander.
Florian Wurster, Sachverständiger (FIB) für Bauschäden und Baumängel, dokumentiert solche Punkte mit Fotos und ordnet sie Ihrem Kaufobjekt zu. Sie erhalten eine Übersicht, die zeigt, welche Befunde für Ihre Entscheidung wichtig sind, welche Ursachen möglich sind und wo vor der Beurkundung noch Klärungsbedarf besteht. So können Sie mit Verkäufer oder Makler gezielt über offene Punkte sprechen. Wer später saniert und dabei Unterstützung wünscht, findet die passende Leistung in der Baubegleitung.
Für bauliche Fragen rund um ein Kaufobjekt gilt in Offenbach die Hessische Bauordnung. Ansprechpartner in der Stadt sind diese Stellen:
Ob Anbauten oder Dachausbauten genehmigt sind, lässt sich über die Bauakte bei der Bauaufsicht klären; Fragen zum Kaufvertrag gehören zu Notar oder Anwalt. Unsere Hauskaufberatung liefert dafür die technische Grundlage.
Je nach Objekt und Frage bieten sich unterschiedliche Formen an. Die Übersicht hilft bei der Orientierung:
| Beratungsform | Geeignet für | Ergebnis |
|---|---|---|
| Kaufbegehung mit Kurzbericht | Wohnung oder Haus ohne konkreten Verdacht | Befunde mit Fotos und Empfehlung |
| Gezielte Begehung bei Verdacht | Feuchte, Risse oder Schimmel am Objekt | Einordnung möglicher Ursachen |
| Ausführlicher Bericht | Mehrere Fragestellungen oder größere Objekte | Gegliederter Bericht mit Fotos und Empfehlungen |
Welche Form sinnvoll ist, besprechen wir im ersten Gespräch.
Bei der Auswahl kommt es weniger auf die Nähe des Büros an als auf Unabhängigkeit, Fachkunde und eine nachvollziehbare Dokumentation. Achten Sie auf diese Punkte:
Florian Wurster hat seine Ausbildung am Europäischen Fachinstitut für Gutachter (FIB) absolviert und dokumentiert jeden relevanten Befund mit Fotos. Ortstermine in Offenbach finden nach Absprache statt. Einen Überblick über alle Leistungen bietet die Übersichtsseite des Büros Wurster.
Er sieht sich die Bauteile an, die für Ihre Kaufentscheidung zählen: Keller und Sockel, Fassade, Dach, Fenster, Decken und Haustechnik, soweit zugänglich. Erkennbare Mängel werden fotografiert, mögliche Ursachen eingeordnet und offene Punkte für Sie verständlich benannt.
Hilfreich sind Exposé, Grundrisse, Baubeschreibung und Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu, etwa zu beschlossenen Arbeiten an Dach, Fassade oder Keller. Was fehlt, klären wir vorab.
Neben der Wohnung selbst zählt der Zustand des ganzen Hauses, denn Dach, Fassade, Keller und tragende Bauteile gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. In den zentrumsnahen Vierteln von Offenbach prägen solche Häuser seit dem Wachstum nach 1873 das Bild; Decken, Dachstuhl und Kellermauerwerk verdienen besondere Aufmerksamkeit.
Häuser dieser Zeit wurden oft mit sparsamen Mitteln errichtet. Außenwände sind häufig dünn und wenig gedämmt, die Kellerabdichtung stammt mitunter noch aus der Bauzeit. In Offenbach entstand ab 1953 etwa die Carl-Ulrich-Siedlung. Wichtig ist, welche Bauteile bereits erneuert wurden und wie sorgfältig die Anschlüsse ausgeführt sind.
Im Untergrund wechseln Ton, Lehm, Stein und Sand, darunter der Rupelton; am Main ist Auenlehm als setzungsempfindlich kartiert. Solche Böden können setzen, schrumpfen oder quellen. Ob ein Riss darauf zurückgeht oder andere Ursachen hat, lässt sich nur am Objekt prüfen und einordnen.
Offenbach wurde im Zweiten Weltkrieg zu 36 Prozent zerstört, die Gründerzeitquartiere am Rand der Innenstadt blieben dagegen meist von größeren Schäden verschont. Deshalb finden Sie sowohl erhaltene Altbausubstanz als auch Bauten des Wiederaufbaus. Beide haben eigene Schwachstellen, die bei der Begehung getrennt betrachtet werden.
Der Bericht ist nach Bauteilen gegliedert. Zu jedem relevanten Befund gibt es ein Foto, eine kurze Beschreibung und eine Einordnung, welche Ursachen technisch in Frage kommen. Messergebnisse werden aufgenommen, soweit Messungen im Fall erforderlich waren. Am Ende steht eine Handlungsempfehlung: welche Punkte vor der Beurkundung geklärt werden sollten, wo eine vertiefte Untersuchung sinnvoll ist und welche Befunde eher den üblichen Alterungsspuren entsprechen. Florian Wurster erläutert Ihnen den Bericht persönlich oder digital, damit Sie die Ergebnisse in Ihre Kaufentscheidung einbeziehen können.
Beim Kauf haben Verkäufer, Makler und Handwerksbetriebe jeweils eigene Interessen. Florian Wurster dagegen führt weder Bau- noch Sanierungsarbeiten aus. Seine Einschätzung beruht auf dem, was am Objekt erkennbar und technisch begründbar ist. Als Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung trennt er klar zwischen Befund, möglicher Ursache und offener Frage. So erhalten Sie eine sachliche Grundlage für Ihre Entscheidung.
Steht ein Kaufobjekt unter Denkmalschutz, gilt das Denkmalschutzrecht des Landes Hessen. Für Änderungen am Gebäude ist dann die untere Denkmalschutzbehörde im Stadthaus, Berliner Straße 60, einzubeziehen. Bei der Begehung achten wir darauf, welche Bauteile erkennbar Instandsetzungsbedarf haben, damit Sie diese Punkte frühzeitig mit der Behörde besprechen können. Ob ein Objekt geschützt ist, beantwortet diese Behörde.
Schildern Sie uns kurz, um welches Objekt es geht und was Sie vor dem Kauf wissen möchten. Wir klären mit Ihnen, ob eine Kaufbegehung sinnvoll ist, und senden Ihnen anschließend ein verbindliches Angebot.
Nennen Sie uns Art und Lage des Objekts, den Stand Ihres Kaufvorhabens und Ihre wichtigsten Fragen. Florian Wurster meldet sich schnellstmöglich zurück, bespricht das Vorgehen und erstellt Ihnen ein verbindliches Angebot für die Begehung.
Direkter Kontakt
Mo-Fr 08:00-18:00 Uhr erreichbar
Ortstermine nach Absprache führen Florian Wurster in alle Offenbacher Stadtteile, vom Nordend und Musikerviertel bis zur Carl-Ulrich-Siedlung. Auch Kaufinteressenten aus dem Umland, etwa in Frankfurt am Main, Mühlheim am Main, Neu-Isenburg, Heusenstamm, Obertshausen oder Maintal, erhalten eine Kaufbegehung nach demselben Ablauf.