Baubegleitung in Offenbach am Main: Florian Wurster sieht sich Ihren Neubau in den entscheidenden Bauphasen an und hält jeden Befund schriftlich fest.
Eine Baubegleitung Offenbach richtet sich an Bauherren, die ein Einfamilienhaus in einem Neubaugebiet errichten, und an Käufer einer Neubauwohnung im entstehenden Hafenquartier. Florian Wurster, Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung, prüft die Ausführung vor Ort, erfasst Mängel mit Fotos und händigt Ihnen zu jedem Termin einen schriftlichen Bericht samt Handlungshinweisen aus.
Florian Wurster übernimmt selbst keine Bau- oder Sanierungsarbeiten und verkauft keine Bauleistungen. Er bewertet die Ausführung allein in Ihrem Auftrag als Bauherr.
Als Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (FIB) hat Herr Wurster eine Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung. Dieses Fachwissen nutzt er, um während der Bauzeit Ausführungsfehler, Abweichungen von der Planung und Risiken für die spätere Bausubstanz zu erkennen, solange sie sich noch mit vertretbarem Aufwand beheben lassen.
Zu jedem Baustellenbesuch bekommen Sie einen schriftlichen Bericht mit Bildern, den gefundenen Mängeln und klaren Hinweisen. So wissen Sie nach jedem Termin, wie es um Ihren Neubau steht, und haben eine nachvollziehbare Grundlage für das Gespräch mit Bauunternehmen, Bauträger oder Architekt. Offene Punkte lassen sich so gezielt verfolgen.
Besuche abgestimmt auf Ihren Bauablauf
Wir stimmen die Ortstermine auf Ihren Bauzeitenplan ab, damit Florian Wurster die Bauteile sieht, bevor sie durch den nächsten Arbeitsschritt verdeckt werden, etwa Abdichtung, Dämmung oder Leitungen.
Prüfung der Ausführung direkt vor Ort
Bei jedem Termin nimmt Herr Wurster die relevanten Bauteile in Augenschein und vergleicht sie mit den anerkannten Regeln der Technik. Er achtet auf Ausführungsqualität, sichtbare Mängel, Normabweichungen und Schäden, die sich später auf Dichtheit, Wärmeschutz oder Dauerhaftigkeit auswirken können.
Abgleich mit Ihrem Werkvertrag und der Baubeschreibung
Was im Vertrag steht, muss auch eingebaut werden. Wir prüfen, ob Materialien, Aufbauten und Leistungen der vereinbarten Baubeschreibung entsprechen, und halten Abweichungen gesondert fest, damit Sie diese ansprechen können.
Fotodokumentation zu jedem festgestellten Mangel
Jeder Befund wird fotografiert und der betroffenen Stelle im Gebäude zugeordnet. Auch Bauteile, die später verdeckt sind, bleiben dadurch nachvollziehbar dokumentiert.
Schriftliches Protokoll nach jedem einzelnen Termin
Das Protokoll fasst Befunde, Fotos und Empfehlungen zusammen und zeigt Ihnen, was vor dem nächsten Bauschritt nachgebessert werden sollte.
Zustand angrenzender Gebäude vor Baubeginn sichern lassen
Auf Wunsch halten wir den Zustand von Nachbargebäuden und Grundstück vor Arbeitsbeginn fest.
Jeder Neubau ist anders geplant und wird anders ausgeführt. Deshalb richtet sich der Aufwand nach Ihrem Bauvorhaben, und Sie erhalten vor Beginn ein verbindliches Angebot, das genau beschreibt, welche Leistungen enthalten sind.
Maßgeblich ist zunächst das Objekt: Ein freistehendes Einfamilienhaus mit Keller verlangt andere Prüfungen als eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eines Bauträgers.
Danach zählt die Fragestellung, also in welchem Takt die Besuche über die gesamte Bauzeit liegen sollen. Wer nur einzelne Gewerke an festen Punkten prüfen lassen möchte, ist bei der baubegleitenden Qualitätskontrolle richtig.
Der Umfang ergibt sich aus der Zahl der Bauteile und Gewerke, die angesehen werden sollen, und aus den Unterlagen, die vorab zu sichten sind.
Hinzu kommt die Anzahl der Ortstermine, die sich nach Ihrem Bauablauf richtet.
Nach dem Erstgespräch kennen Sie alle diese Punkte und erhalten ein verbindliches Angebot, bevor der erste Termin stattfindet.
Am Anfang steht ein Gespräch über Ihr Bauvorhaben, den Bauvertrag und den geplanten Ablauf.
Gemeinsam klären wir, in welchem Rhythmus Herr Wurster die Baustelle von der Gründung bis zur Übergabe besucht und welche Unterlagen er vorab sichten sollte, etwa Baubeschreibung, Pläne und Baugrundgutachten. Auch die Frage, ob bereits Arbeiten begonnen haben, spielt für die Planung eine Rolle.
Daraus entsteht ein Terminplan, der sich an Ihrem Bauzeitenplan orientiert, und ein verbindliches Angebot, das die vereinbarten Leistungen beschreibt.
Zu den vereinbarten Bauphasen kommt Herr Wurster auf die Baustelle in Offenbach oder Umgebung.
Er nimmt die Bauteile in Augenschein, die in dieser Phase entscheidend sind: bei der Gründung Bodenplatte, Abdichtung und Wasserableitung, im Rohbau Mauerwerk, Decken und Anschlüsse, später Dach, Fenster, Estrich und Innenausbau.
Jeder Befund wird mit Fotos festgehalten und der Stelle im Gebäude zugeordnet. Zusätzlich gleicht er die Ausführung mit Werkvertrag, Baubeschreibung und Plänen ab, damit Abweichungen vom Vereinbarten auffallen können.
Messungen führt er durch, soweit der Fall sie erfordert, zum Beispiel wenn Feuchte im Estrich oder an Wandanschlüssen auffällt.
Sie können bei jedem Termin dabei sein und Fragen direkt an der Baustelle stellen, bevor das Bauteil durch den nächsten Arbeitsschritt verdeckt wird.
Nach jedem Termin werden die Befunde ausgewertet und technisch eingeordnet.
Im schriftlichen Bericht stehen Bilder und gefundene Mängel, dazu Stellen, an denen die Ausführung von Baubeschreibung bzw. anerkannten Regeln der Technik abweicht, und ein Hinweis, was bis zum folgenden Arbeitsschritt zu regeln ist.
Das Protokoll können Sie direkt an Bauunternehmen oder Bauträger weitergeben.
Die Ergebnisse bespricht Florian Wurster mit Ihnen vor Ort, per Video oder am Telefon.
Gegen Ende der Bauzeit fassen wir die Protokolle zusammen, sodass Sie einen Überblick über behobene und offene Punkte haben.
Steht die Übergabe des Hauses an, kann sich eine Begleitung zur Bauabnahme anschließen, bei der der Zustand vor Ihrer Abnahmeerklärung festgehalten wird.
Bei einem Neubau entscheidet sich in wenigen Bauphasen, ob das Haus über Jahrzehnte dicht, warm und schadensfrei bleibt. Viele Fehler sind nur sichtbar, solange das Bauteil offen liegt. Deshalb konzentriert sich die Baubegleitung auf die Stellen, an denen später verdeckte Mängel die größten Folgen haben, und auf den Abgleich zwischen dem, was vereinbart wurde, und dem, was tatsächlich eingebaut wird. In Offenbach kommt hinzu, dass der Baugrund kleinräumig wechselt und Bauplätze in Mainnähe anders zu bewerten sind als höher gelegene Lagen.
Wer in Offenbach baut, steht auf einem Untergrund, in dem sich Ton, Lehm, Stein und Sand abwechseln, darunter der Rupelton. Diese Schichten tragen unterschiedlich und reagieren unterschiedlich auf Wasser. Tone können bei wechselnder Feuchte schrumpfen oder quellen, was sich am fertigen Haus als Riss zeigen kann.
Entlang des Mains weist die Karte des Hessischen Landesamts für Naturschutz, Umwelt und Geologie (HLNUG) Auenlehm als setzungsempfindliche Schicht aus. Für Bauplätze in Flussnähe ist deshalb wichtig, dass die Gründung zum Baugrundgutachten passt.
Das gilt besonders für das neue Stadtquartier am Hafen. Auf dem knapp 30 Hektar großen Hafengelände wird seit 2009 gebaut, also auf Flächen direkt am Main.
Bei einer Wohnung dort sehen wir uns an, wie Gründung, Abdichtung erdberührter Bauteile und Anschlüsse ausgeführt sind, soweit sie während der Bauzeit zugänglich sind.
Im Wohngebiet An den Eichen in Waldheim entstand eine Ortslage auf 16,8 Hektar, der Straßenbau begann 2007. Bieber-Nord wird seit 2021 bezogen.
In beiden Wohngebieten kann die Zusammensetzung des Bodens von Grundstück zu Grundstück abweichen. Wir prüfen, ob die Ausführung von Bodenplatte oder Keller zu den Vorgaben passt.
Offenbach gehört laut hessischer Erdbebenzonenkarte zur DIN 4149 zur Zone 0. Für Ihr Haus stehen daher Baugrund, Abdichtung und saubere Ausführung im Vordergrund.
Eine Baubegleitung ist vorbeugend gedacht. Ist schon ein Bauschaden entstanden, etwa durch eindringendes Wasser oder Risse, geht es zuerst darum, den Zustand zu sichern und die Ursache zu klären. Dafür gibt es eigene Leistungen, die Florian Wurster getrennt von der Baubegleitung anbietet. Dazu gehört auch die Beweissicherung, mit der der Zustand vor weiteren Arbeiten festgehalten wird.
Für Neubauten in Offenbach gilt die Hessische Bauordnung (HBO). Zuständig für Baugenehmigung und bauaufsichtliche Fragen im Stadtgebiet ist die Bauaufsicht der Stadt Offenbach am Main als untere Bauaufsichtsbehörde. Die Baubegleitung ersetzt keine behördliche Prüfung, sondern ergänzt sie aus Sicht des Bauherrn.
Die Abnahmeerklärung bleibt allein Ihre Entscheidung als Bauherr. Unsere Protokolle halten den Zustand der Bauleistung fest und geben Ihnen dafür eine sachliche, nachvollziehbare Grundlage. Wie Gerichte einen Streit bewerten, beurteilen wir nicht.
Die Übersicht zeigt, welche Bauteile in den einzelnen Phasen geprüft werden und was Sie danach in der Hand haben. Die Auswahl der Bauteile richtet sich nach dem Stand der Arbeiten und danach, was später verdeckt wird.
| Bauphase | Was wir ansehen | Ihr Ergebnis |
|---|---|---|
| Gründung | Bodenplatte samt Abdichtung, Wasserabfluss | Bildbericht zur Gründung |
| Rohbau | Mauerwerk, Decken, Stürze, Anschlüsse | Mängelaufstellung und Hinweise |
| Dachbereich und Fenstereinbau | Anschlüsse, Befestigung, Fugen | Bebilderter Bericht |
| Ausbau | Estrich, Bad, Innenausbau | Bericht mit Hinweisen |
Welche Phasen begleitet werden, legen wir im Erstgespräch nach Ihrem Bauvorhaben und Ihrem Bauzeitenplan fest. Jede Phase schließt mit einem eigenen Protokoll ab.
Bei der Auswahl eines Sachverständigen für die Baubegleitung lohnt ein genauer Blick auf drei Punkte: die fachliche Ausbildung, die Unabhängigkeit von ausführenden Firmen und die Art der Dokumentation. Fragen Sie, wie die Termine mit dem Bauablauf abgestimmt werden und was im Protokoll steht.
So können Sie Befunde nachvollziehen und mit Ihrem Vertragspartner klären.
Er prüft die Ausführung der Bauteile, die in der jeweiligen Bauphase entscheidend sind, etwa Bodenplatte, Abdichtung, Rohbau, Dach, Fenster und Estrich. Dabei achtet er auf Mängel, Abweichungen von der Baubeschreibung und von anerkannten Regeln der Technik und hält jeden Befund mit Fotos fest.
Besonders wichtig sind die Phasen, nach denen Bauteile verdeckt werden: Gründung und Abdichtung, Rohbau vor dem Verputzen, Dachbereich und Fenstereinbau vor dem Innenausbau sowie der Estrich vor dem Bodenbelag. Welche davon begleitet werden, legen wir gemeinsam fest.
Das Protokoll enthält die besichtigten Bauteile, Fotos, die festgestellten Mängel und Abweichungen sowie eine Empfehlung, was vor dem nächsten Bauschritt geklärt werden sollte. Es ist so aufgebaut, dass Sie es weitergeben können.
Entlang des Mains ist Auenlehm als setzungsempfindliche Schicht kartiert. Bei Bauplätzen in Flussnähe, etwa am Hafen, sehen wir besonders auf Gründung, Abdichtung und den Abgleich mit dem Baugrundgutachten. Im Untergrund wechseln zudem Ton, Lehm und Sand.
Ja. Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger prüfen wir, ob Sondereigentum und, auf Wunsch, Gemeinschaftseigentum der Baubeschreibung entsprechen. Die Termine richten sich danach, welche Bauteile während der Bauzeit zugänglich sind, etwa im neuen Hafenquartier.
Die Bauleitung eines Unternehmens arbeitet für die ausführende Firma. Florian Wurster ist dagegen allein in Ihrem Auftrag tätig, führt selbst keine Bauarbeiten aus und bewertet die Leistung unabhängig, nachvollziehbar dokumentiert und technisch begründet. Seine Befunde richten sich nach Vertrag und anerkannten Regeln der Technik.
Hilfreich sind der Werkvertrag oder Kaufvertrag, die Baubeschreibung, die Pläne, ein Bauzeitenplan und, falls vorhanden, das Baugrundgutachten. Damit kann Herr Wurster einschätzen, welche Bauteile in welcher Phase geprüft werden sollten, und die Besuche abgestimmt auf Ihren Bauablauf vorschlagen. Fehlt eine Unterlage, besprechen wir, wie sich die Prüfung trotzdem sinnvoll planen lässt.
Jeder festgestellte Mangel landet mit Foto, Beschreibung und Hinweis zum weiteren Vorgehen im Protokoll. Sie können das Protokoll an Bauunternehmen oder Bauträger weitergeben und eine Nachbesserung verlangen. Beim folgenden Termin kann Herr Wurster ansehen, ob der Mangel behoben wurde, bevor das Bauteil verdeckt wird. Die Nachprüfung wird im nächsten Protokoll vermerkt, sodass der Verlauf vom Befund bis zur Behebung nachvollziehbar bleibt.
Erzählen Sie uns von Ihrem Bauvorhaben in Offenbach. In einem ersten Gespräch klären wir, welche Bauphasen begleitet werden sollten und welche Unterlagen Florian Wurster vorab braucht.
Am besten melden Sie sich, bevor die Bodenplatte gegossen wird. Dann lassen sich die Termine von Anfang an mit Ihrem Bauzeitenplan abstimmen.
Weitere Leistungen rund um Ihren Neubau, von der Kontrolle einzelner Gewerke bis zur Begleitung bei der Abnahme:
Schildern Sie uns kurz Ihr Bauvorhaben, den Stand der Arbeiten und Ihre Fragen. Wir rufen Sie schnellstmöglich zurück und klären gemeinsam, welcher Umfang zu Ihrem Fall passt.
Florian Wurster
Nerotal 18, 65193 Wiesbaden
Ortstermine für die Baubegleitung vereinbaren wir in allen Stadtteilen von Offenbach sowie in Mühlheim am Main, Heusenstamm, Obertshausen, Neu-Isenburg, Dietzenbach und Maintal sowie im Osten von Frankfurt am Main. Eine Übersicht aller Leistungen finden Sie auf unserer Startseite.