Ihr Neubau in Offenbach wird übergeben: Florian Wurster sieht sich den Zustand gemeinsam mit Ihnen an, bevor Sie selbst die Abnahme erklären.
Bauabnahme Offenbach heißt für Erwerber einer Neubauwohnung oder eines Reihenhauses: Mit Ihrer Erklärung übernehmen Sie das Objekt. Florian Wurster, Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (Europäisches Fachinstitut für Gutachter, FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung, prüft dabei sichtbare Mängel, Abweichungen von der Planung und Qualitätsdefizite und hält jeden Befund mit Fotos fest, damit Sie vor der Unterschrift genau wissen, worauf es ankommt.
Die Abnahme ist der Moment, in dem Sie die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß annehmen. Was Ihnen an diesem Tag nicht auffällt, lässt sich später oft nur mit deutlich mehr Aufwand belegen. Deshalb lohnt es sich, den Zustand gerade an diesem Termin sorgfältig und neutral festzuhalten.
Eine begleitete Begehung schafft dafür eine sachliche Grundlage. Florian Wurster geht mit Ihnen Raum für Raum durch, vergleicht das Ergebnis mit Baubeschreibung und Plänen und benennt erkennbare Ausführungsfehler, auch an Stellen, die Laien leicht übersehen, etwa Anschlüsse an Fenstern, Fugen in Bädern oder Übergänge zwischen Bauteilen. Jeder Befund wird fotografiert und so beschrieben, dass Bauträger oder Handwerker ihn eindeutig zuordnen können. Sie entscheiden anschließend selbst, ob Sie die Abnahme erklären, einen Vorbehalt aufnehmen oder Nachbesserung verlangen.
In Offenbach kann das etwa neue Wohnlagen wie An den Eichen in Waldheim, Bieber-Nord oder das Quartier am Hafen betreffen. Übernehmen mehrere Erwerber ihre Einheiten im selben Bauabschnitt, können die Übergabetermine eng aufeinander folgen. Eine ruhige zweite Sicht hilft dann besonders.
Unabhängig von Bauträger und Handwerk
Florian Wurster übernimmt weder Planung noch Ausführung. Seine Einschätzung richtet sich deshalb allein nach dem, was am Bauwerk zu sehen ist und was vertraglich vereinbart wurde.
Fachkunde aus der Ausbildung zu Bauschäden und Baumängeln
Die Ausbildung am Europäischen Fachinstitut für Gutachter umfasst Bauschäden, Baumängel, Gebäudeanalyse und Beweissicherung. Bei der Abnahme hilft das, Schönheitsfehler von Mängeln mit Folgen für die Bausubstanz zu unterscheiden, etwa an Anschlüssen, Abdichtungen, Fensterbänken oder Bodenbelägen, und die Befunde sachlich zu gewichten.
Eine Mängelliste, die Sie direkt verwenden
Jeder Punkt erhält Ort, Beschreibung und Foto. So können Sie die Liste dem Abnahmeprotokoll beifügen und gegenüber dem Bauträger begründen, wo Nachbesserung aus Ihrer Sicht erforderlich ist. So lässt sich jede betroffene Stelle eindeutig zuordnen.
Prüfung am Vertrag statt Gefühl
Maßstab sind Baubeschreibung, Pläne und anerkannte Regeln der Technik. Abweichungen werden benannt und nachvollziehbar begründet, ohne pauschale Wertungen und ohne Spekulation.
Baugrund und Wohnlage im Blick
Tone, Auenlehm am Main und die Deichlage am Kaiserlei können in die Prüfpunkte an Kellerwänden, Sockeln und Außenanlagen in Offenbach einfließen.
Verständliche Erläuterung noch vor Ihrer eigenen Entscheidung
Vor Ihrer Unterschrift erklären wir Ihnen jeden Befund persönlich oder digital, ruhig und verständlich.
Wie viel Aufwand eine Abnahmebegleitung bedeutet, hängt von Objekt, Fragestellung und Umfang ab. Nach einem kurzen Gespräch über Ihr Vorhaben erhalten Sie vorab ein verbindliches Angebot, auf dessen Grundlage Sie in Ruhe entscheiden können.
Ins Gewicht fällt zunächst die Art des Objekts: Eine Etagenwohnung umfasst deutlich weniger Bauteile als ein Reihenhaus mit Keller, Dach, Terrasse und Außenanlagen, die alle begangen werden müssen.
Ebenso zählt, welche Unterlagen vorliegen. Baubeschreibung, Pläne und bisherige Protokolle müssen vor der Begehung gesichtet werden, damit klar ist, welcher Zustand vertraglich geschuldet ist und welche Sonderwünsche vereinbart wurden.
Auch der Prüfumfang spielt eine Rolle, etwa ob nur das Sondereigentum oder zusätzlich gemeinschaftliche Bereiche wie Tiefgarage und Treppenhaus angesehen werden sollen.
Hinzu kommt die Anzahl der Termine: Ob nach der ersten Begehung eine Nachbegehung sinnvoll ist, ergibt sich erst aus den Befunden und dem Umfang der vereinbarten Arbeiten.
Schließlich beeinflusst die gewünschte Form der Dokumentation den Aufwand, von der bebilderten Liste der Mängel bis zur ausführlicheren schriftlichen Stellungnahme zu Ausführungsfehlern, die Sie für Nachbesserungsforderungen nutzen können.
Im ersten Gespräch klären wir, welches Objekt übergeben wird und welche Fragen Sie haben.
Anschließend sehen wir Kaufvertrag, Baubeschreibung, Pläne und vorhandene Protokolle durch, um den vereinbarten Sollzustand genau zu kennen und spätere Abweichungen belegen zu können.
Auffälligkeiten aus diesen Unterlagen notieren wir als gezielte Prüfpunkte für die Begehung, etwa geänderte Ausstattungen, Sonderwünsche oder bereits gemeldete Mängel aus früheren Terminen.
Zum vereinbarten Termin geht Florian Wurster gemeinsam mit Ihnen und dem Vertreter des Bauträgers durch das Objekt.
Angesehen werden die relevanten Bauteile: Wände, Decken, Böden, Fenster und Türen, Bäder, Treppen, Balkone sowie bei Reihenhäusern Keller, Dach und Anschlüsse an das Nachbarhaus.
Dabei achtet er auf sichtbare Mängel, Abweichungen von Planung und Baubeschreibung sowie Qualitätsdefizite wie Risse, unsaubere Fugen, Gefälle in Bädern, beschädigte Oberflächen oder fehlende Abdichtungsanschlüsse an Fenstern und Balkontüren.
Messungen erfolgen, soweit der Fall sie erfordert, etwa wenn eine Oberfläche ungewöhnlich feucht wirkt.
Jeder Befund wird vor Ort fotografiert und mit Raum und Lage festgehalten, damit die betroffene Stelle und der Zustand am Übergabetag später nachvollziehbar bleiben.
Aus den Notizen entsteht eine geordnete Mängelliste. Jeder Punkt enthält Ort, kurze Beschreibung und Foto, getrennt nach optischen Mängeln und solchen mit Bedeutung für die Bausubstanz.
Die Liste ist so aufgebaut, dass Sie sie dem Abnahmeprotokoll beifügen oder im Protokoll ausdrücklich darauf verweisen können.
Auf Wunsch wird daraus eine ausführlichere schriftliche Stellungnahme zu Ausführungsfehlern als Grundlage für Nachbesserungsforderungen gegenüber dem Bauträger.
Bevor Sie unterschreiben, erklären wir Ihnen die Befunde persönlich oder digital und in klarer Sprache.
Sie wissen danach, welche Punkte als Vorbehalt in das Protokoll gehören und wo Nachbesserung angezeigt ist. Ob Sie abnehmen, entscheiden allein Sie.
Rückfragen zum Bericht beantworten wir auf Wunsch auch telefonisch, damit Sie gut vorbereitet in die Übergabe gehen.
Bei Abnahmen von Neubauwohnungen und Reihenhäusern treten bestimmte Befunde immer wieder auf. Viele davon sind am Übergabetag noch gut zu erkennen, später aber unter Möbeln, Belägen oder Bepflanzung verborgen. Die folgenden Punkte nimmt Florian Wurster deshalb bei jeder Begehung gezielt in den Blick. Ob ein Befund optisch oder für die Bausubstanz bedeutsam ist, wird in der Mängelliste jeweils getrennt ausgewiesen, damit Sie Prioritäten setzen können.
Offenbach gliedert sich seit Juli 2019 in 21 Stadtteile, und die Neubauprojekte verteilen sich über sehr unterschiedliche Lagen. Für die Abnahme ist das relevant, weil Baugrund und Wasser Einfluss darauf haben, welche Bauteile besonders genau angesehen werden.
Ton, Lehm, Stein und Sand folgen unter Offenbach auf engem Raum aufeinander, eingeschlossen der Rupelton. Tone können schrumpfen oder quellen; Risse an Sockeln, Kellerwänden und Außentreppen prüfen wir deshalb am Objekt auf mögliche Setzungen.
Entlang des Mains weist die Karte des HLNUG Auenlehm als setzungsempfindliche Schicht aus. Bei Neubauten in Mainnähe achten wir auf Anschlüsse zwischen Gebäude und Außenanlagen, an denen sich Bewegungen zuerst zeigen.
Am Kaiserlei liegt das Gelände hinter dem Deichsystem links des Mains, das bis zu einem HQ200 schützt. Keller und Tiefgaragen können dort dennoch Druck- oder Sickerwasser erhalten; Abdichtungsanschlüsse und Lichtschächte gehören daher auf die Prüfliste.
Die Ortslage An den Eichen in Waldheim entstand auf 16,8 Hektar, der Straßenbau begann 2007. Bei Reihenhäusern gehören Übergänge der Außenanlagen zu angrenzenden Nachbarflächen auf die Prüfliste.
Auf dem knapp 30 Hektar großen Hafengelände entsteht seit 2009 ein neues Stadtquartier; in Bieber-Nord begann der Bezug 2021. Bei Geschosswohnungen können Gemeinschaftseigentum, Tiefgaragen und Balkonabdichtungen in den Vordergrund rücken.
Nach DIN 4149 liegt Offenbach laut hessischer Karte in Erdbebenzone 0. Entscheidend für die Abnahme sind deshalb weniger Erdbebenlasten als Baugrund, Feuchte und die saubere Ausführung der Gewerke.
Nach der begleiteten Abnahme verfügen Sie über eine geordnete Dokumentation des Zustands, wie er am Übergabetag festgestellt wurde. Sie wissen, welche Punkte Sie als Vorbehalt aufnehmen sollten, und können Nachbesserungen gezielt anfordern. Florian Wurster erläutert Ihnen, welche Befunde die Nutzung beeinträchtigen und welche eher optischer Natur sind. Eigene Bauleistungen hat er nicht zu verkaufen, deshalb beschreibt er Mängel sachlich. Im Einzelnen erhalten Sie:
Die Abnahme ist ein rechtlicher Schritt, den Sie als Auftraggeber selbst erklären. Ein Protokoll hält dabei den festgestellten Zustand fest. Wichtige Grundlagen sind:
Bauaufsichtliche Fragen nach der Hessischen Bauordnung betreffen die Bauaufsicht der Stadt Offenbach am Main. Für zivilrechtliche Streitigkeiten ist je nach Streitwert das Amtsgericht Offenbach am Main oder das Landgericht Darmstadt zuständig, im Instanzenzug das Oberlandesgericht Frankfurt am Main. Rechtsberatung leisten wir nicht.
Die Tabelle zeigt, welche Bereiche bei der Abnahme Ihres Neubaus in Offenbach angesehen werden, worauf Florian Wurster jeweils achtet und was Sie dazu erhalten.
| Bereich | Was geprüft wird | Ergebnis für Sie |
|---|---|---|
| Innenräume | Wände, Decken, Böden, Türen, Fenster | Befund mit Foto |
| Bäder | Fugen, Gefälle, Abdichtungsanschlüsse | Eintrag in Mängelliste |
| Keller und Sockel | Feuchte, Risse, Abdichtung | Prüfhinweis |
| Außenanlagen | Gefälle, Setzungen, Restarbeiten | Vorbehaltspunkte |
Welche Bereiche im Einzelfall dazugehören, legen wir vorab anhand Ihrer Unterlagen und Ihrer Fragen gemeinsam fest.
Vor der Beauftragung lohnt ein Blick darauf, wie unabhängig und nachvollziehbar ein Sachverständiger arbeitet. Hilfreich sind vor allem diese Fragen, die Sie vorab klären können:
Florian Wurster arbeitet ohne eigene Bauleistungen, dokumentiert jeden Befund nachvollziehbar und erläutert die Ergebnisse vor Ihrer Unterschrift. Einen Überblick über alle Leistungen finden Sie auf der Leistungsübersicht auf der Startseite.
Florian Wurster sieht sich die relevanten Bauteile an, von Wänden, Böden und Fenstern bis zu Bädern, Keller und Außenanlagen. Er vergleicht den Zustand mit Baubeschreibung und Plänen, benennt sichtbare Mängel, Abweichungen und Qualitätsdefizite und fotografiert jeden Befund für die Mängelliste. Messwerte ergänzt er, sofern der Befund danach verlangt.
Ob Sie abnehmen, entscheiden allein Sie als Auftraggeber. Wir begleiten die Begehung, dokumentieren den Zustand und erläutern die Befunde. Welche Punkte Sie als Vorbehalt aufnehmen, entscheiden Sie auf dieser Grundlage eigenständig und in Ruhe.
Hilfreich sind Kaufvertrag oder Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne, Vereinbarungen zu Sonderwünschen und bisherige Protokolle. Damit lässt sich der vereinbarte Sollzustand mit dem tatsächlichen Zustand am Übergabetag vergleichen. Fehlende Unterlagen klären wir vorab mit Ihnen.
Mit einem Vorbehalt halten Sie fest, dass Ihnen bestimmte Mängel bei der Abnahme bekannt sind und Sie deren Beseitigung weiterhin verlangen. § 640 BGB knüpft daran Folgen; deshalb gehören erkannte Mängel ausdrücklich in das Protokoll.
Im Offenbacher Untergrund wechseln Ton, Lehm, Stein und Sand, entlang des Mains liegt setzungsempfindlicher Auenlehm. Tone können schrumpfen oder quellen. Bei der Begehung achten wir deshalb auf Risse an Sockeln und Kellerwänden sowie auf Setzungen an Zuwegen und Terrassen. Am Kaiserlei, hinter dem Maindeich, kommen Abdichtungsanschlüsse von Kellern und Tiefgaragen hinzu.
Ob gemeinschaftliche Bereiche wie Treppenhaus, Tiefgarage oder Dach zum Prüfumfang gehören, legen wir vorab fest. Bei Wohnanlagen, etwa im Hafenquartier oder in Bieber-Nord, kann das ein eigener Termin sein, an dem die Eigentümergemeinschaft oder die Verwaltung beteiligt ist.
Entscheidend sind die Art des Objekts, der gewünschte Prüfumfang, die vorhandenen Unterlagen und die Zahl der Termine. Eine Etagenwohnung erfordert weniger Begehungszeit als ein Reihenhaus mit Keller und Außenanlagen. Ob eine Nachbegehung hinzukommt, zeigt sich erst nach der ersten Begehung. Sie erhalten vorab ein verbindliches Angebot, sodass Sie den Umfang kennen, bevor Sie beauftragen. Weitere Punkte wie eine schriftliche Stellungnahme werden darin gesondert aufgeführt.
Jeder Mangel wird mit Ort, Beschreibung und Foto in die Mängelliste aufgenommen. Wir erläutern Ihnen, welche Punkte Sie als Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll aufnehmen sollten und wo Nachbesserung angezeigt ist. Ob eine Nachbegehung zur Kontrolle der Nachbesserung sinnvoll ist, besprechen wir anhand der Befunde. Die Entscheidung über die Abnahme bleibt dabei stets bei Ihnen. Auf Wunsch fassen wir die Befunde zusätzlich in einer schriftlichen Stellungnahme zu Ausführungsfehlern zusammen, die als Grundlage für Ihre Nachbesserungsforderungen dient.
Schildern Sie uns kurz, welches Objekt übergeben wird und welche Unterlagen vorliegen. Wir besprechen mit Ihnen den Prüfumfang und vereinbaren danach einen Ortstermin in Offenbach nach Absprache.
Florian Wurster bietet selbst keine Bauleistungen an und sieht Ihren Neubau mit neutralem Blick. So erhalten Sie eine Einschätzung, die sich allein an Bauwerk und Vertrag orientiert und die Sie vor der Unterschrift nachvollziehen können.
Passend zur Abnahme bieten wir außerdem Qualitätskontrolle während der Bauphase, Hilfe bei Bauschaden und Hauskaufberatung an.
Senden Sie uns Ihre Anfrage mit Angaben zum Objekt und zum geplanten Übergabetermin. Florian Wurster meldet sich bei Ihnen, klärt den Prüfumfang und erstellt ein verbindliches Angebot.
Ihr Ansprechpartner
Nerotal 18, 65193 Wiesbaden
Ortstermine finden im gesamten Stadtgebiet statt, von Waldheim und Bieber bis zum Kaiserlei. Auch Erwerber in Mühlheim am Main, Neu-Isenburg, Heusenstamm, Obertshausen oder Maintal begleiten wir nach Absprache bei der Abnahme ihres Neubaus.