Kontrolle je Gewerk vor dem Verdecken: Abdichtung, Rohbau, Dach, Fenster, Estrich und Innenausbau Ihres Neubaus in Offenbach am Main.
Die baubegleitende Qualitätskontrolle Offenbach richtet sich an Bauherren, die ihre Doppelhaushälfte oder ihr Einfamilienhaus mit einem Bauträger errichten lassen. Florian Wurster, Sachverständiger (FIB) für Bauschäden und Baumängel, sieht sich jedes Gewerk an einem festen Kontrollpunkt an, bevor es hinter Estrich, Putz oder Dämmung verschwindet, und hält den Befund nachvollziehbar mit Fotos fest.
Ein Bauträger übergibt am Ende ein fertiges Haus, doch viele Bauteile sind dann längst verdeckt. Feste Kontrollpunkte sorgen dafür, dass Abdichtung, Bewehrung, Dachanschlüsse und Leitungsführung gesehen werden, solange sie noch offen liegen. Was dann auffällt, lässt sich meist noch mit geringerem Aufwand korrigieren.
Auch der Baugrund spielt in Offenbach eine Rolle. Wo Ton, Lehm, Stein und Sand wechseln, hängt die Qualität der Kellerabdichtung und der Bodenplatte stark davon ab, wie sorgfältig das jeweilige Gewerk arbeitet. Ein Kontrollpunkt vor dem Verfüllen der Baugrube zeigt den Zustand, bevor Erdreich ihn verdeckt.
Jeder Termin endet mit einem schriftlichen Protokoll mit Fotodokumentation. Sie sehen darin, welche Ausführung dem Bauvertrag und der Baubeschreibung entspricht, wo Abweichungen auffallen und welche Nachbesserung wir empfehlen. Damit sprechen Sie mit dem Bauträger auf Grundlage konkreter Befunde statt eines bloßen Eindrucks.
Abdichtung und Bodenplatte vor Verfüllung
Wir prüfen Kellerwände, Bodenplatte und Durchdringungen, solange die Baugrube offen ist. Auf Ton und Auenlehm nahe dem Main kommt es auf durchgehend dichte Anschlüsse und die passende Abdichtungsart an.
Rohbau mit Mauerwerk, Decken, Stürzen und Bewehrung
Vor dem Betonieren sehen wir uns Bewehrung und Abstandhalter an, danach Mauerwerk, Stürze und die Trennfuge zwischen den Doppelhaushälften. Fehler in diesem Stadium wirken sich später auf Schallschutz, Rissbild und Dauerhaftigkeit aus und lassen sich nach dem Verputzen kaum noch erkennen.
Dach, Dachanschlüsse und Dämmung vor der inneren Bekleidung
Wir prüfen Unterdeckung, Anschlüsse an Kamin, Gauben und Brandwand sowie die Lage der Dämmung und der Luftdichtheitsebene, bevor innen die Bekleidung montiert wird und diese Bauteile dauerhaft verdeckt sind.
Fenster und Außentüren beim Einbau
Kontrolliert werden Befestigung, Anschlussfugen und Abdichtung zur Laibung, weil an den Rändern sonst Wärmebrücken oder Feuchteeintrag entstehen können.
Estrich mit Dämmung, Heizrohren und Randstreifen
Vor dem Estricheinbau sehen wir uns Trittschalldämmung, Randstreifen, Heizrohre und Leitungen am Boden an, denn danach bleibt davon nichts mehr sichtbar.
Innenausbau, Putz und Abdichtung in Bad und Dusche
Zum Schluss prüfen wir Putzflächen, Trockenbau und die Abdichtung in Nassbereichen vor dem Fliesenlegen.
Maßgeblich für den Aufwand sind Ihr Haus, die Anzahl der vereinbarten Kontrollpunkte und wie viel je Termin geprüft wird. Bevor wir beginnen, erhalten Sie von uns ein verbindliches Angebot, das genau diese Leistungen beschreibt.
Wie viel Aufwand eine Qualitätskontrolle bedeutet, lässt sich erst nach einem Blick in Ihre Unterlagen sagen. Maßgeblich sind vor allem diese Punkte.
Das Objekt: Eine Doppelhaushälfte mit Keller verlangt andere Kontrollpunkte als ein Haus ohne Untergeschoss auf einer Bodenplatte.
Die Fragestellung: Manche Bauherren möchten nur die Abdichtung und den Rohbau geprüft wissen, andere jedes Gewerk bis zum Innenausbau. Beides ist möglich und lässt sich frei kombinieren.
Der Umfang: Wie viele Bauteile je Termin angesehen werden und ob der Fall Messungen erfordert, beeinflusst die Arbeit vor Ort und am Protokoll.
Die Anzahl der Termine: Sie ergibt sich aus Bauablauf und Kontrollplan. Alles das legen wir vorab gemeinsam fest, damit das Angebot zu Ihrem Bauvorhaben passt.
Am Anfang steht ein Gespräch über Ihr Bauvorhaben. Wir sehen uns Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne und Bauzeitenplan des Bauträgers an.
Aus diesen Unterlagen entsteht ein schriftlicher Kontrollplan, der festlegt, an welchen Punkten welches Gewerk geprüft wird, etwa die Kellerabdichtung vor dem Verfüllen.
Die Termine stimmen wir mit Ihnen und dem Bauablauf ab, damit die Kontrollpunkte möglichst vor dem Verdecken der Bauteile liegen.
Zu jedem vereinbarten Kontrollpunkt kommt Florian Wurster auf die Baustelle in Offenbach. Er nimmt die relevanten Bauteile in Augenschein, solange sie noch offen liegen.
Bei der Abdichtung geht es um Anschlüsse, Durchdringungen und die Fläche selbst, beim Rohbau um Bewehrung, Mauerwerk und die Trennfuge zur Nachbarhälfte.
Am Dach prüft er Unterdeckung, Anschlüsse und Dämmung, später Fenstereinbau, Estrichaufbau und Nassbereiche.
Was auffällt, kommt als Foto mit Bauteilangabe in die Dokumentation. Ist eine Messung sinnvoll, wird sie ergänzt. So entsteht zu jedem Kontrollpunkt eine Dokumentation des geprüften Gewerks, die sich später ohne Öffnen der Bauteile nachvollziehen lässt.
Auf Wunsch sind Sie beim Termin dabei und sehen die Befunde direkt am Bau, bevor das nächste Gewerk weiterarbeitet.
Nach jedem Termin werten wir die Befunde aus und ordnen sie technisch ein, bezogen auf das jeweilige Gewerk.
Sie erhalten ein schriftliches Protokoll mit Fotodokumentation, in dem jede Abweichung von Bauvertrag, Baubeschreibung oder anerkannten Regeln der Technik beschrieben und einem Bauteil zugeordnet ist.
Zu jedem Mangel steht eine Empfehlung, wie nachgebessert werden sollte, damit Sie das Protokoll direkt an den Bauträger weitergeben und die Nachbesserung einfordern können.
Das Protokoll erläutern wir Ihnen persönlich oder digital, Rückfragen klären wir auf Wunsch telefonisch.
Sie wissen danach, welche Punkte vor dem nächsten Bauabschnitt behoben sein sollten und welche Stellen beim folgenden Termin erneut angesehen werden.
Am Ende liegt eine durchgehende Dokumentation aller Kontrollpunkte vor, die Ihnen auch zur späteren Abnahme als Grundlage dient. Die Erklärung der Abnahme bleibt Ihre Sache als Bauherr.
An jedem Kontrollpunkt geht es um drei Fragen: Entspricht die Ausführung dem Bauvertrag und der Baubeschreibung? Ist sie fachgerecht hergestellt? Gibt es Abweichungen, die später zu Schäden führen können? Florian Wurster, Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (Europäisches Fachinstitut für Gutachter, FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung, bewertet die Bauleistung so, wie er sie vor Ort vorfindet, und hält jeden Befund mit Foto fest. An der Ausführung selbst wirkt er nicht mit. Bei einer Doppelhaushälfte im Bauträgermodell liegt der Schwerpunkt auf den Gewerken, deren Fehler sich später am schwersten beheben lassen. Auf tonigem oder lehmigem Baugrund nahe dem Main gehört die Kellerabdichtung immer dazu, weil sie nach dem Verfüllen der Baugrube nicht mehr zugänglich ist.
Wer in Offenbach neu baut, baut auf einem Untergrund, der sich schon auf kurzer Strecke ändert. Im Offenbacher Boden wechseln Ton, Lehm, Stein und Sand, darunter der Rupelton, eine tonige Schicht.
Entlang des Mains weist die Karte des Hessischen Landesamts für Naturschutz, Umwelt und Geologie Auenlehm als setzungsempfindliche Schicht aus. Für eine Doppelhaushälfte heißt das: Gründung und Bodenplatte müssen zu diesem Baugrund passen, und zwei Haushälften sollten sich nicht unterschiedlich setzen.
Tone und Auenlehm können setzen, schrumpfen oder quellen. Ob daraus am konkreten Objekt ein Risiko entsteht, prüfen wir am Bau und nicht pauschal am Stadtplan.
Hinzu kommt der Main selbst. Ein Deichsystem links des Mains schützt Rumpenheim, Bürgel, die Stadtmitte, das Nordend und den Kaiserlei bis zu einem HQ200, der Maindamm stammt aus dem Jahr 1893.
Keller hinter dem Deich können bei Hochwasser trotzdem Druck- oder Sickerwasser erhalten. Deshalb achten wir in Bürgel und Rumpenheim besonders darauf, ob die gewählte Abdichtung zu dieser Belastung passt und ob Anschlüsse und Durchdringungen sauber ausgeführt sind.
Abseits des Mains zeigt sich am Kontrollpunkt Bodenplatte, ob Gründung und Abdichtung zur vorgefundenen Schicht passen.
Erdbeben spielen dagegen kaum eine Rolle, denn nach der hessischen Karte zur DIN 4149 liegt das Stadtgebiet in Erdbebenzone 0.
Die Qualitätskontrolle setzt an festen Punkten je Gewerk an und konzentriert sich auf Bauteile, die später verdeckt sind. Wer eine Begleitung über die gesamte Bauzeit mit Terminen je Bauphase sucht, findet sie unter Baubegleitung. Die Begehung zum Ende des Baus beschreiben wir unter Bauabnahme. Wenn bereits ein Schaden aufgetreten ist, hilft die Schadensanalyse weiter. Einen Überblick über alle Leistungen unseres Büros finden Sie auf der Startseite.
Für Neubauten im Stadtgebiet gilt die Hessische Bauordnung. Zuständig ist die Bauaufsicht der Stadt Offenbach am Main als untere Bauaufsichtsbehörde. Für Grundstücke im Umland, etwa in Mühlheim am Main, sind andere Behörden zuständig.
Die Qualitätskontrolle ersetzt keine behördliche Prüfung. Sie dokumentiert den technischen Zustand der Bauleistung, damit Sie gegenüber Bauträger oder Anwalt auf eine nachvollziehbare Grundlage zurückgreifen können. Welche Folgen sich daraus ergeben, entscheiden Sie selbst.
Die Übersicht zeigt, wann welcher Kontrollpunkt im Bauablauf Ihrer Doppelhaushälfte sinnvoll ist und was dort jeweils geprüft wird.
| Gewerk | Zeitpunkt | Prüfinhalt |
|---|---|---|
| Abdichtung | vor dem Verfüllen | Fläche, Anschlüsse, Durchdringungen |
| Rohbau | vor dem Betonieren und Verputzen | Bewehrung, Mauerwerk, Trennfuge |
| Dach | vor der Innenbekleidung | Dachlattung, Übergänge, Wärmeschutz |
| Fenster | beim Einbau | Befestigung, Fugen, Abdichtung |
| Estrich | vor dem Einbringen | Dämmung, Randstreifen, Leitungen |
| Innenausbau | vor dem Fliesenlegen | Abdichtung im Nassbereich, Putz |
Welche Punkte Sie beauftragen, legen wir gemeinsam im Kontrollplan fest. Einzelne Gewerke lassen sich auch ohne die übrigen prüfen, wenn Sie nur bestimmte Bauteile absichern möchten.
Ob sich eine Qualitätskontrolle für Sie auszahlt, hängt vor allem an diesen Punkten.
Den ersten Punkt erfüllt Florian Wurster, denn an der Bauausführung ist er nirgends beteiligt.
Die Qualitätskontrolle setzt an festen Kontrollpunkten je Gewerk an, etwa an der Abdichtung vor dem Verfüllen oder am Estrich vor dem Einbringen. Die Baubegleitung umfasst Termine über die gesamte Bauzeit. Welche Form zu Ihrem Bauvorhaben passt, klären wir im ersten Gespräch.
Besonders wichtig sind Kellerabdichtung und Bodenplatte, die Trennfuge zur Nachbarhälfte, Dachanschlüsse sowie Estrich und Nassbereiche. Diese Bauteile sind später verdeckt und nur mit großem Aufwand erneut zugänglich, deshalb lohnt die Prüfung vorher.
Entlang des Mains liegt Auenlehm, der als setzungsempfindlich gilt, und im Untergrund wechseln Ton, Lehm, Stein und Sand. Keller hinter dem Maindeich können zudem Druck- oder Sickerwasser erhalten. Ob das Ihr Objekt betrifft, prüfen wir am Bau.
Sie erhalten eine schriftliche Beschreibung jeder Abweichung mit Foto und Bauteilbezug, eine technische Einordnung und eine Empfehlung zur Nachbesserung, die Sie an Ihren Bauträger weitergeben können, sortiert nach Gewerk.
Das hängt von Ihrem Bauvertrag, der Baubeschreibung, der Bauweise mit oder ohne Keller und Ihren eigenen Schwerpunkten ab. Gemeinsam legen wir einen Kontrollplan fest, und Sie erhalten vorab ein verbindliches Angebot, das genau diese Termine und Leistungen beschreibt.
Die Abnahme erklären Sie selbst, nicht der Sachverständige. Die Protokolle der Qualitätskontrolle zeigen Ihnen, welche Punkte bereits nachgebessert wurden und welche offen sind. Die gemeinsame Begehung zur Abnahme mit Mängelliste beschreiben wir ausführlich auf der Seite Bauabnahme.
Geprüft werden die Abdichtungsfläche an Wänden und Bodenplatte, die Anschlüsse an Lichtschächte, Fenster und Hausanschlüsse sowie alle Durchdringungen. Entscheidend ist auch, ob die gewählte Abdichtungsart zu der Belastung passt, die am Grundstück zu erwarten ist, etwa bei Lagen hinter dem Maindeich in Bürgel oder Rumpenheim mit möglichem Druckwasser.
Geprüft wird durch Florian Wurster. Fachlicher Hintergrund: Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung. Er übernimmt selbst keine Bauaufträge und arbeitet allein in Ihrem Auftrag. Das Protokoll beschreibt den Zustand so, wie er ihn vorfindet, und bewertet ihn technisch begründet. Sie entscheiden anschließend selbst, wie Sie mit den Befunden umgehen.
Sie planen eine Doppelhaushälfte oder ein Einfamilienhaus mit einem Bauträger in Offenbach? Schildern Sie uns kurz Ihr Bauvorhaben und den aktuellen Bauabschnitt, dann besprechen wir, welche Kontrollpunkte für Sie sinnvoll sind.
Hilfreich sind Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne und der Bauzeitenplan des Bauträgers. Mit diesen Unterlagen lässt sich der Kontrollplan gezielt auf Ihre Gewerke abstimmen, und Sie erhalten ein verbindliches Angebot, das genau zu Ihrem Neubau passt.
Weitere Leistungen rund um Ihren Neubau und bestehende Schäden finden Sie auf diesen Seiten unseres Büros.
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine E-Mail mit einigen Angaben zu Ihrem Bauvorhaben. Wir melden uns schnellstmöglich und besprechen mit Ihnen, an welchen Kontrollpunkten wir Ihr Haus prüfen.
Direkter Kontakt
Nerotal 18, 65193 Wiesbaden
Prüftermine in Offenbach nach Vereinbarung, etwa in Bürgel, Rumpenheim und Bieber. Auch in den angrenzenden Städten wie Mühlheim am Main, Maintal, Obertshausen und Heusenstamm prüfen wir Neubauten an festen Kontrollpunkten je Gewerk, von der Abdichtung bis zum Innenausbau.